Катострофические перспективы рынка квартир

Тема, которая волнует последнее время большинство людей, ситуация на рынке недвижимости, обсуждалась на одной из вечеринок «Умная среда», которые проходят в клубе «Труба». Экспертами данной темы выступили генеральный директор независимой исследовательской компании RID Analytics Елена Ермолаева и заместитель директора агентства «Жилфонд» Александр Астахов. В процессе почти полуторачасового обсуждения приглашенные аналитики так и не смогли прийти к единому мнению в оценке текущей ситуации на рынке недвижимости в Новосибирске.

Справка: компания RID Analytics занимается анализом всех сегментов рынка недвижимости Новосибирска, Красноярска, Кемерово и Барнаула. Существует с 2005 года. АН «Жилфонд» – одно из старейших агентств недвижимости. Образовано в 1997 году.

Собравшиеся на «Умной среде» эксперты – представители компаний RID Analytics и «Жилфонд», попытались дать оценку сегодняшней ситуации на рынке и сделать прогноз на будущее. Правда, не всегда их взгляды на происходящее совпадали.

По мнению экспертов цены на рынке жилья продолжают снижаться. Как уточняют в компании RID Analytics, по итогам ежемесячного мониторинга, возможности для снижения пока есть: несмотря на кризис, в декабре 2008 г. по сравнению с августом (когда цены в новостройках были самыми высокими) цены предложения снизились всего на 4 %. Корректировки в эту цифру вносит дисконт (5–10 %), который могут получить покупатели жилья на первичном рынке, если способны рассчитаться со строителями сразу.

По мнению RID Analytics, весной-летом прошлого года в месяц продавалось 10 квартир в одном доме, а в ноябре-декабре в лучшем случае – 1-2. Усложнило ситуацию и то, что ипотечные кредиты почти не выдаются.


Заместитель директора агентства «Жилфонд» Александр Астахов считает, что надо «уходить» в землю.
Несмотря на это, как заметила директор компании RID Analytics Елена Ермолаева, объемы строительства в прошлом году не упали, а выросли – построено более 1 млн кв. м. «Многие связывают это с выборами мэра... Если с 2000 года по 2006-й предложения по продаже были примерно в 100 домах, то в 2008-м продавались квартиры в 238 домах», - уточнила г-жа Ермолаева.

В декабре 2008 года средняя цена на рынке первичного жилья, по мнению RID Analytics, составила порядка 47 тыс. руб. за кв. м. В начале года цены, по мнению эксперта агентства, приблизились к себестоимости.

Хотя саму себестоимость эксперты назвать затруднились. «Нарастает кризис неплатежей. Строительные компании, которые начали работать по-современному – с привлечением банковских кредитов, налетели на кризис круче всех», - заметила Елена Ермолаева.

Строительство замораживается, считают эксперты, но замечают, что точные цифры обозначить сложно. «Если навскидку, то где-то половина строек, особенно тех, которые должны быть сданы в 2010-11 гг., сейчас приостановлена», - осторожно отметил эксперт RID Analytics. И добавил, что банкротств пока не ожидается: «У всех компаний был накоплен какой-то «жирок». Как сказал мне в личной беседе руководитель одной строительной компании, который сильно ужал издержки: «Мне достаточно продавать две квартиры в месяц. И я живу».

Не смогли эксперты прийти к единому мнению по ряду вопросов: объем сделок на вторичном рынке, количество ипотечных дефолтов и прогнозу по ценам на рынке вторичного жилья.

Дефолты по ипотеке.
Астахов: «До сентября прошлого года уровень дефолтов по НСО составлял 2,5 % (от всех ипотечных кредитов – ИК). Это – нормальная цифра была даже для 2001-2002 гг.».
Ермолаева: «По количеству дефолтов цифра на 1 января в Новосибирской области – 8 %».


Гендиректор RID Analytics Елена Ермолаева представила 4 сценария развития рынка жилья.
Объем сделок на вторичном рынке.
Астахов: «Падение на 25 %, как обещали ранее».
Ермолаева: «Это неправда. У нас есть данные УФРС – до декабря прошлого года никакого падения не было. Более того, в 2008 г. было на 7 % сделок больше, чем в 2007».

Прогноз по рынку вторичного жилья.
Астахов: «По сравнению с ноябрем в апреле-мае будет снижение на 15 %. Рост рынка – возвращения объема сделок – будет не раньше 2010 года».
Ермолаева: «Ожидаем в ближайшее время ускорение снижения цен на вторичное жилье. В январе произошло снижение на 3,6 %. Скорее всего в феврале-марте такая тенденция сохранится».

Общий прогноз.
По мнению RID Analytics, можно ожидать четыре сценария. Оптимистический: в 1 квартале 2009 г. спрос постепенно восстановится, начнет работать ипотека на первичном рынке. Цены на 15-20 % выше себестоимости (15 % вероятности). Умеренно пессимистический: Цены продержатся на уровне себестоимости или с небольшой маржой полгода. К концу года спрос постепенно восстановится (40 %). Пессимистический: 6-8 месяцев цены останутся на уровне себестоимости. Активность покупателей – низкая. Часть строительных компаний уйдет с рынка. Число игроков снизится – это приведет к росту спроса и цен. (40 %). Катастрофический: большинство строителей разорятся, объемы строительства снизятся в разы. Массовый долгострой и обманутые инвесторы (5 %).

Общее мнение выразили эксперты в совете тем новосибирцам, кто хочет приобрести жилье, но ждет ясности: ждать не стоит – снижение цены кв. м все равно не опередит снижения уровня зарплат.

«Надо покупать квартиру на первичном рынке, сейчас она дешевле, чем на вторичном. Надо торговаться со строителями, чтобы получить дисконт», - заметила Елена Ермолаева. Или, советуют эксперты, надо обратить внимание на землю. Г-н Астахов уточнил: «По земле (под дачи и коттеджи – ИК) будет оживление весной… Но цены на землю пока более-менее низкие. Люди идут в землю».